전세금 반환 지연 대응(개요)
핵심 요약: 권리관계(등기) 확인 → 내용증명 → 임차권등기명령 검토 → 보증보험/소송 순으로 움직이면 리스크를 체계적으로 줄일 수 있습니다.
1. 권리관계·우선순위 점검
- 등기부등본 갑구/을구 최신본 확인: 선순위 근저당·가압류·가처분
- 보증금 < 예상낙찰가 – 선순위채권 합계인지 안전마진 확인
- 대항력·우선변제권 요건: 전입일·확정일자·점유 유지
2. 내용증명 발송 핵심
- 계약 종료일·인도일·정산금액·지급기한 명시
- 수신인 주소는 등기부상 소유자 기준, 공동소유/대리인 확인
- 우편 발송: 내용증명+배달증명 조합 권장
3. 임차권등기명령 개요
- 보증금 미반환 상태에서 이사 필요 시 대항력·우선변제권 유지 목적
- 관할 법원 신청 → 등기 완료 후 전출 가능(열쇠반환 등 사실관계 정리)
- 임대인 통지·이의제기 가능성 고려
4. 전세보증보험과의 관계
- 보험 가입 여부·면책 사유 확인(선순위 과다, 허위신고 등)
- 보험금 청구 절차와 소송 병행 여부 검토
5. 준비서류·타임라인(예시)
| 단계 | 주요서류 | 메모 |
|---|---|---|
| 권리확인 | 등기부, 건축물대장 | 선순위 파악 |
| 내용증명 | 계약서, 정산명세 | 지급기한·계좌 |
| 등기명령 | 신청서, 증빙 | 관할법원 |
| 보증/소송 | 보험서류, 소장 | 전문가 상담 |
6. 자주 하는 실수
- 전출을 먼저 해 대항력 상실
- 구두 요구만 하고 증거(내용증명) 미비
- 등기 변동을 수시로 확인하지 않음
FAQ
Q. 확정일자와 전입 중 뭐가 먼저인가요?
A. 같은 날 처리 권장. 대항력·우선변제권을 함께 갖추는 게 안전합니다.
Q. 등기명령 후 바로 전출해도 되나요?
A. 통상 등기가 완료되면 가능하지만, 열쇠인도·점유 해제 등 사실관계는 분쟁 없게 정리하세요.
※ 본 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 진행은 전문가 상담을 권장합니다.